的租背轉移後，話事胖東權來棄房東發生

　　年銷售額20億、话事权單店年利潤超億元的胖东門店，胖東來卻選擇在租賃到期時直接關停。弃租近日，背后胖東來創始人於東來宣布，房东因許昌生活廣場店租金問題遠超公平範疇，生转將在租約到期後不再續約。话事权這一決定引發廣泛關注。胖东

　　過去，弃租租戶經營向好時業主借機漲租、背后權力尋租等現象普遍，房东實體商戶在租賃關係中長期處於弱勢。生转不過，话事权隨著商業地產供過於求、胖东電商分流客戶，弃租商鋪溢價邏輯正被重構，“一鋪養三代”的時代基礎已然動搖，租戶的話語權正在提升。

　　中指研究院數據顯示，2026上半年全國百大商業街和百大購物中心商鋪租金均延續跌勢，部分業主心態轉向務實，主動降租留客，議價權正從房東端向租戶端轉移。

　　胖東來的“衝冠一怒”

　　於東來要關掉的許昌這家門店，是胖東來旗下首家大型綜合商場，共有4層，營業麵積約1.48萬平方米，包括超市、大眾服飾、百貨、餐飲及醫藥等多種業態，自2002年1月1日起開業，至今已有24年，是當地人氣頗高的商場。

　　於東來曾透露，該店年銷售額約20億元，一年利潤超1億元。另據胖東來官網披露，2025年全年，胖東來整體銷售額為235.31億元，許昌生活廣場店全年銷售額為17.99億元；今年上半年，該店累計銷售額已超過9.77億元。該門店的經營能力由此可見一斑。

（許昌胖東來生活廣場 圖源：胖東來官網）

　　對於這樣一家高盈利能力的門店，於東來選擇在今年租賃到期時不再續約，直接關店。為何如此作出這樣的決定？

　　於東來在個人社交媒體賬號上解釋稱，“2015年左右，關於許昌生活廣場，由於負責此項工作人員沒有按照公司規定造成的工作失誤，簽約租約合同沒有統一簽訂，最後造成個別租戶租金漲到無法想象的地步，遠遠脫離了公平。”

　　這並不是於東來首次因租金上漲問題選擇閉店。他還提到，當年的新鄉“大胖”店，年利潤也曾達到六七千萬以上，但房租到期時，同樣麵臨甲方租金上漲的情況，從逾800萬元直接漲到2400萬元，“我想都沒想直接放棄”。此後，胖東來在新鄉當地遷址另開。

　　來自房東的“鐮刀”

　　如同胖東來的遭遇，店鋪租金上漲的情況並不鮮見。在廣東汕尾，一個三線城市的核心商圈，2025年時曾有經營多年的飲食店老板曝光其店鋪租金連年上漲，在利潤中的占比幾近八成。

　　位於上海市靜安區的吳江路四季坊區域，是多個軌道交通交匯之處，附近亦有諸多寫字樓，客流量一直較大，再加上毗鄰的LV大船“路易號”啟幕後引發的打卡人流，該街道的店鋪租金始終處於高位。記者從中介處了解到，吳江路上一個正在出租的麵積約25平方米的小店鋪，月租金達5.8萬元。而距吳江路近500米的茂名北路，相同麵積的店鋪租金則隻需要大約2萬元。

　　有在上海從事商業地產的業內人士向記者表示，目前街鋪的行情區域分化較為明顯，不愁租的店鋪就不會降租，“有些核心街區的店鋪可能在經營上不太正規，可能就會看門店生意好上漲租金”。

　　“店鋪租金是個硬傷。”一位在天津從事實體商業多年的經營者於向前（化名）在談及租金時也提到了相似的狀況，在承租人生意好的時候，不少小業主會認為是優質的物業條件帶來了承租人經營收入上漲，因而要求漲租金來匹配物業的價值，又有不少大業主的經營管理者還會在租金上進行權力尋租，迫使承租人不得不在經營中斷、裝修和設備設施損失上作衡量。

　　同策研究院聯席院長宋紅衛也表示，當前實體商業中存在較為普遍的問題，即“品牌養鋪成熟後房東借機收割”，目前國內暫無針對性法規來遏製商業租賃期內的單方惡意漲租行為，使得大量中小商戶都曾遭遇類似的不合理租金上漲壓力。

　　近年來，實體商業持續承壓，不少門店頻繁更換商家，市場觀點將這一現象的矛頭指向店鋪租金。此前香港尖沙咀蜜雪冰城閉店的情況就被認為是受到高租金的影響。

　　業主又不願輕易降價，原因是多方麵的，但最主要是過去多年間房地產價格的上漲，不少業主都屬於高位接盤者。從土地獲得到物業開發的各個環節，都有人賺錢離場，最後高價承接的業主，就要考慮租金回報率的問題，因此主觀上不願意降租金，不願意跟租戶同進退共患難。

　　“地段好的租貴了幹不下去，租便宜了地段不好也幹不下去，造成一個無解的商業邏輯困局。”於向前說。

　　2023年，重慶人大曾在一則題為《關於支持商業經濟發展“讓實體店人氣旺起來”的建議》中明確提及，近年來，隨著房價的上漲，房屋租賃合同在5年前簽訂的門麵，租金逐年遞增3%-10%，高昂的租金讓實體店越來越難以承受，剛性經營成本不斷上漲的背景下，建議出台非國有房屋業主減免房屋租金的指導性文件，給予承租人房屋租金適當減免或延期繳納租金。

　　風水輪流轉

　　不過，隨著商業地產的快速發展，以及電商、直播等線上商業對傳統商業的衝擊和分流，實體商鋪的溢價邏輯被重構，過去“一鋪養三代”的基礎已經動搖。

（某一線城市零售商業租金走勢）

　　宋紅衛也提到，在上海等商業地產較為發達的城市，經曆過商業地產的波動周期，也有許多房東深諳在行情不好的時候，主動降租留住客戶的成本遠遠低於開拓新客戶的成本。

　　一位在上海核心商圈周邊開設咖啡館的店長就向記者透露，今年以來經營額有所下降，而房東也同步給出了租金折扣，使得門店經營壓力得到緩解。

　　將視野放大到全國市場來看，業主和商戶之間的攻守之勢正在發生變化。根據中指研究院的調研，2026上半年，我國主要商業街和重點商圈（購物中心）商鋪租金均延續下跌態勢。

　　具體來看，由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的構成的百大商業街（百街）商鋪，其平均租金為23.87元/平方米/天，環比下跌0.76%，跌幅較2025下半年擴大0.29個百分點；其中，二線城市樣本商業街中租金環比下跌的商業街占比超9成。

　　由100個典型購物中心商鋪為樣本標的構成的百大購物中心（百MALL）商鋪，其平均租金為26.90元/平方米/天，環比下跌0.36%，跌幅較2025下半年擴大0.14個百分點。一二線城市均有超過8成商圈租金環比下降。

　　據第一太平戴維斯市場研究部董事張琳對市場的觀察，在上海，不少業主對品牌門檻要求有所降低，以保出租率為先，整體心態更趨務實。而租戶愈加看重單店效益與成本控製，也迫使業主對租金範圍予以讓步空間；對租戶而言，應對市場起伏胸有成竹的成熟品牌，以及具備創意、好玩、有趣的品牌，正迎來更為有利的談判機會和較多可選餘地。

　　宋紅衛也表示，部分二線城市核心商圈商鋪空置率已超30%，商鋪的議價權正在從房東端向租戶端轉移，越來越多業主開始主動選擇降租、穩租戶，長期來看街鋪的租賃生態會逐步向更健康的方向調整。